Beschlussvorschlag:

Der Rat der Stadt Syke beschließt:

a) für den in der Anlage 1 dargestellten Geltungsbereich gemäß § 2 Abs. 1 BauGB einen Bebauungsplan aufzustellen, den Flächennutzungsplan zu ändern (Anlage 2) sowie dieses als Parallelverfahren öffentlich bekannt zu machen.

b) die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, gemäß § 4 Abs. 1 BauGB, für das Parallelverfahren umzusetzen.

Sachverhalt:

Das Plangebiet befindet sich zwischen der Bahntrasse Osnabrück-Bremen und der Gartenstraße. Es liegt ferner im Geltungsbereich des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK), welcher als städtebaulicher Missstand identifiziert worden ist und damit eine beschlossene Maßnahme zur Revitalisierung aus dem ISEK ist. Bekannt ist dieses Grundstück durch die frühere Nutzung durch die Raiffeisen-Warengenossenschaft. Nach dessen Aufgabe lag das Areal mehrere Jahre brach. Zwischenzeitlich wurde es als Lagerungsstätte für Autozubehör / -teile genutzt. Es erfolgte nunmehr ein Eigentümerwechsel. Die neue Eigentümergesellschaft hat großes Interesse geäußert, diesen innerörtlichen Bereich wieder nutzbar zu machen. Erste Entwürfe wurden bereits mit der Stadtverwaltung kommuniziert. Allen voran steht das Wohnen im Vordergrund, welches aber auch mit prozentual niedrigerem Anteil nicht störenden Gewerbes kombiniert werden soll. Ein Großteil der Stellplatzanlagen sollen unterirdisch errichtet werden. Grünbedachungen sind ebenso vorstellbar wie auch die Etablierung von Dachformen aus der näheren Umgebung. 

Einen Bebauungsplan gibt es für den gesamten Bereich noch nicht.

Die zu überplanende Fläche ist im Flächennutzungsplan als Gewerbegebietsfläche dargestellt. Angrenzend ist eine Wohnbaufläche ersichtlich (Anlage 2). Der Geltungsbereich für den aufzustellenden Bebauungsplan ist der Anlage 1 zu entnehmen.  Aktuell findet dort der § 34 Baugesetzbuch (BauGB)  (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) Anwendung.

Aus städtebaulicher Sicht ist der Bereich hervorragend geeignet, um Wohnbebauung und kleinere nicht störende Gewerbeeinheiten zu realisieren. Die innerstädtische Lage, die verkehrsgünstige Erschließung für den Individualverkehr und ÖPNV sowie die Nähe zu den Geschäften und Einrichtungen des täglichen Lebens stellen eine gute Voraussetzung für eine positive innerstädtische Entwicklung dar.

Selbstverständlich sind im Zuge eines anstehenden Bauleitplanverfahrens Themen zu klären, welche eine Herausforderung darstellen können. Dies sind z.B. die Lärmthematik der angrenzenden Bahnstrecke, der Bodenuntergrund oder die Entwässerung.

Damit der angestrebte Bebauungsplan aufgestellt werden kann, muss der Flächennutzungsplan geändert werden. In einem Parallelverfahren soll der Flächennutzungsplan in eine gemischte urbane Baufläche (braune Darstellung MU) geändert und darauf aufbauend ein Bebauungsplan erstellt werden (Entwicklungsgebot).

Finanzielle Auswirkungen:

Ein städtebaulicher Vertrag wird geschlossen. Die Planungs- und die mit dem Verfahren verbundenen weiteren Kosten sowie der Kompensation werden vom Grundstückseigentümer übernommen. Im städtebaulichen Vertrag wird zudem die spätere Zuwegung zur Baustelle und zum Baugebiet geregelt, um die Bahnhofstraße sowie die Straße Am Bahnhof zu sichern. Darüber hinaus wird es Regelungen zum Thema Beweissicherung der umliegenden Straßen, Wege und Privatgrundstücke geben. Zusätzliche Kosten für die Umsetzungen eines Pumpwerkes werden ebenfalls vom Investor übernommen.

Für die Stadt Syke entstehen keine Kosten.

Nachhaltigkeit:

Eine der größten Konversionsflächen in Syke kann zugunsten der Entstehung von Wohnraum und nicht störendem Gewerbe überplant werden. Es kommt zu einer deutlichen Aufwertung innerhalb dieses Quartiers. Eine bereits versiegelte Fläche könnte sinnvoll nachgenutzt und somit der Eingriff in Natur- und Landschaft möglichst gering gehalten werden. Bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanes werden zudem entsprechende Festsetzungen erfolgen, welche im Sinne der Energiewende und der Klimaanpassung stehen. Ferner wird die neue Eigentümergesellschaft bezahlbaren Wohnungsraum schaffen.

Flächenverbrauch:

In § 1a Absatz 1 Niedersächsisches Naturschutzgesetz (NNatSchG) steht hinsichtlich der Begrenzung der Versiegelung von Böden Folgendes: "Ergänzend zu § 1 Abs. 3 Nr. 2 BNatSchG ist die Neuversiegelung von Böden landesweit bis zum Ablauf des Jahres 2030 auf unter 3 ha pro Tag zu reduzieren und bis zum Ablauf des Jahres 2050 zu beenden. Anzurechnen sind Flächen, die entsiegelt und dann renaturiert oder, soweit eine Entsiegelung nicht möglich oder nicht zumutbar ist, der natürlichen Entwicklung überlassen worden sind.“

Die sich aus der Neuversiegelung ergebende tatsächliche Flächennutzung wird im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) erfasst. Die Daten werden zudem vom Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN) für alle niedersächsischen Kommunen aufbereitet und setzen sich aus den Siedlungs- und Verkehrsflächen zusammen. Abzurufen sind diese Daten unter LSN-Online (https://www1.nls.niedersachsen.de/statistik/default.asp) - Katasterfläche nach Nutzungsarten (16) der tatsächlichen Nutzung (ALKIS) (Gemeinde; Zeitreihe ab 2011).

Bis zum Jahr 2030 dürfen in Niedersachsen maximal 1.095 ha (10,95 km²) pro Jahr zusätzlich versiegelt werden. Das Land Niedersachsen hat eine Fläche von 4.770.990 ha (47.709,9 km²). Die Stadt Syke hat eine Fläche von 12.811 ha (128,11 km²) und darf demnach bis zum Jahr 2030 pro Jahr maximal eine Fläche von 2,94 ha zusätzlich versiegeln.

Bzgl. des anstehenden Bauleitplanverfahrens kann daher festgestellt werden, dass innerhalb des Geltungsbereiches sich bereits bebaute Grundstücke, die als Siedlungsfläche gelten, befinden. Zusätzlich dazu wird zukünftig keine weitere Fläche in Anspruch genommen, sodass sich kein zusätzlicher Flächenverbrauch ergibt.

Durchführungszeitraum:

Die Bauleitplanung könnte im Oktober 2024 beginnen und Ende 2025 bzw. Anfang 2026 abgeschlossen sein.