Der Rat der Stadt Syke beschließt,

 

1. die als Anlage 1 beigefügte „Zustimmungsgrundlage der Stadt Syke“ im Zusammenhang mit § 36a BauGB anzuwenden und
2. den Verwaltungsausschuss und die Stadtverwaltung in ihren jeweiligen Zuständigkeiten (siehe Anlage 1, Kapitel 1) dazu zu ermächtigen, im Rahmen des § 36a BauGB unter Beachtung der Grundsätze die gemeindliche Zustimmung zu erteilen.

Mit dem 30.10.2025 trat das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ und damit die Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) in Kraft: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/257/VO.html

Vor allem die §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b, 36a und 246e BauGB sind hervorzuheben. Die Änderungen dieser Paragrafen wird gemeinhin als „Bau-Turbo“ zusammengefasst und soll den Wohnungsbau beschleunigen, indem weitreichend von geltendem Bauplanungsrecht abgewichen oder befreit werden kann. Für solche Vorhaben muss die Stadt Syke explizit ihre Zustimmung gemäß § 36a BauGB erteilen.

Es gibt keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Zustimmung. Die Zustimmung ist eine Ermessensentscheidung, die nur erteilt werden kann, wenn das Vorhaben mit den Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist und kann an Bedingungen geknüpft werden. Um die Entwicklung der Stadt einvernehmend zu lenken und eine Gleichbehandlung von Bauantragstellenden zu gewährleisten, ist die „Zustimmungsgrundlage der Stadt Syke“ erarbeitet worden (siehe Anlage 1).

Auszüge aus der BauGB-Novelle und der Zustimmungsgrundlage der Stadt Syke

Kriterien und Bedingungen

Alle Bauvorhaben, die durch Anwendung der § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 246e BauGB genehmigt werden sollen, sollen u.a. die folgenden Kriterien erfüllen bzw. daraus resultierende Bedingungen einhalten:

• Technische und verkehrliche Erschließung, Vorkehrungen zu Oberflächenentwässerung
• Erhalt geschätzter Landschaftsbestandteile, Schutz vorhandener Bäume und Durchführung von Kompensationsmaßnahmen
• Keine Verlängerung von Baugenehmigungen
• Wahrung des Ortsbildes (Gestalterische Vorgaben, Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung oder Dachform)
• Bei der Schaffung von mehr als neun Wohneinheiten müssen mindestens 20 % gemäß den Anforderungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus hergestellt und für mindestens 30 Jahre zur Verfügung gestellt werden
• Ermöglichung von mehr als 50% Wohnnutzung in Mischgebieten

 

§31Abs. 3 BauGB | Ausnahmen und Befreiungen

„Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.“

Der Paragraf behandelt die Möglichkeiten von den Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans abweichen zu können. Damit soll die Anzahl der maximal zulässigen Wohneinheiten in bestehenden Wohngebieten erhöht werden, um der Schaffung benötigten Wohnraums nachzukommen.

Darüber hinaus ermöglicht der Paragraf es auch von Gebietsfestsetzungen abzuweichen. Es soll jedoch die Anwendung in Gewerbe- und Industriegebieten zugunsten der Wohnnutzung nicht ermöglicht werden, da diese Bereiche wichtig für den Wirtschaftsstandort Syke sind und eine Vereinbarkeit mit gesunden Wohn- und Lebensverhältnissen meist nicht gegeben ist.

 

§34 Abs. 3b BauGB | Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

„Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“

Hier wird das Bauen im sogenannten „unbeplanten“ Innenbereich behandelt. Der neue Zusatz ermöglicht dabei insbesondere eine Hinterlandbebauung, welche zu einer sinnvolle Nachverdichtung in sämtlichen Ortschaften der Stadt Syke führen soll.

 

§246e BauGB | Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau

„(1) Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften dieses Gesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:

1. der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,

2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder

3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.

Hat eine Abweichung für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen nach überschlägiger Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen, ist eine Strategische Umweltprüfung nach den §§ 38 bis 46 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Bei Vorhaben nach den Nummern 18.7 und 18.8 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung bleibt die Verpflichtung zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung oder einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls unberührt.

(2) Für die Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 gilt § 36a entsprechend.

(3) Im Außenbereich sind die Absätze 1 und 2 nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Absatz 1, Absatz 2 oder § 34 zu beurteilen sind. § 18 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist anzuwenden. […]“

Die Anwendung des § 246e BauGB ist zunächst bis zum 31.12.2030 begrenzt. Die Möglichkeiten gehen im Vergleich zu den §§ 31 Abs. 3 oder 34 Abs. 3b noch weiter über die Abweichungen und Befreiungen hinaus. Auf dieser Grundlage können u. a. kleine Baugebiete im Innenbereich, innerhalb eines geltenden Bebauungsplanes oder im Außenbereich (im räumlichen Zusammenhang mit dem Innenberiech mit einer Entfernung von maximal 100 Metern) ermöglicht werden. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist dafür nicht mehr notwendig, insofern ein von den Antragstellenden vorgelegtes städtebauliches Konzept den Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung der Stadt Syke entspricht.

Die Umnutzung von vorhandenen Gebäuden, die Erweiterung vorhandener Wohngebäude und der Ersatzneubau im Außenbereich im räumlichen Zusammenhang mit dem Innenbereich sollen ermöglicht werden, um hier vorhandene Strukturen zu nutzen und zusätzliche Wohneinheiten zu schaffen.

 

§36a BauGB | Zustimmung der Gemeinde

„(1) Vorhaben nach § 31 Absatz 3 und § 34 Absatz 3b sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch wenn die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Absatz 2 Satz 2 zweiter Halbsatz gilt entsprechend.

(2) Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit vor der Entscheidung über die Zustimmung Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag innerhalb angemessener Frist geben, höchstens jedoch innerhalb eines Monats. In diesem Fall verlängert sich die nach Absatz 1 Satz 4 anzuwendende Entscheidungsfrist um die Dauer der Stellungnahmefrist.

(3) Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung kann nur im Rahmen des Rechtsbehelfsverfahrens gegen die Zulassungsentscheidung überprüft werden.“

Vorhaben gemäß §§ 31 Abs.3, 34 Abs.3b oder 246e BauGB sind lediglich mit Zustimmung der Stadt Syke möglich (siehe Anlage 1). Weiterhin besteht die Herausforderung in der zeitlichen Befristung von drei Monaten bzw. maximal vier Monaten, insofern die Öffentlichkeit beteiligt wird, bis die Fiktion für die Zustimmung gemäß § 36a BauGB eintritt.

Daher sollen seitens der Stadtverwaltung Wohnbauvorhaben mit bis zu 16 Wohneinheiten und maximal zwei neuen Gebäuden bearbeitet und beschieden werden.

Bei umfänglichen Bauvorhaben sollte eine politische Entscheidung herbeigeführt werden, sodass der Verwaltungsausschuss über folgende Vorhaben beraten soll:

• Bauvorhaben mit erheblichen Abweichungen vom Maß der baulichen Nutzung (GRZ, Anzahl Vollgeschosse, Höhe der baulichen Anlage etc.)
• Bauvorhaben, welche die Schaffung von mehr als 16 Wohneinheiten oder die Errichtung von mehr als zwei Wohngebäuden beinhalten
• Neubau von Wohngebäuden im Außenbereich im räumlichen Zusammenhang mit vorhandener Wohnnutzung im Innenbereich
• Bauvorhaben mit Planerfordernis – „Kleine Baugebiete“
• Bauvorhaben, die (nicht) den Kriterien der Zustimmungsgrundlage entsprechen, aber einen negativen / positiven Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung der Stadt Syke haben können

Finanzielle Auswirkungen:

Es entstehen keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen für die Stadt Syke.

Abgleich mit der Zukunftsstrategie:

Dieser Beschluss enthält keine strategischen Elemente. Der „Abgleich mit der Zukunftsstrategie“ kann daher übersprungen werden.

 

Die nachfolgenden Zielrichtungen der Zukunftsstrategie sind eng verzahnt mit unserem Grundverständnis von Nachhaltigkeit. Wir wollen unse re Ziele so erreichen, dass auch zukünftige Generationen noch genügend Gestaltungsspielraum haben.

"Sind wir auf dem richtigen Weg?"

+

„Ja, wir sind auf dem richtigen Weg.“

o

„Wir treten auf der Stelle.“

-

„Nein, wir kommen vom Weg ab.“

 

Syke setzt auf... vielfältige Lebensqualität	+	o	-
Die Lebensqualität hängt von vielen Faktoren ab, die unterschiedlich wichtig sind für jeden Menschen. Einige dieser Faktoren sind: Bildung, Kultur und Freizeitangebote, Gesundheitsvorsorge, Einkaufsmöglichkeiten und Betreuungsangebote. Auch Parks, Plätze, Grünflächen und Naherholungs- gebiete haben Einfluss auf die Lebensqualität vor Ort.
Das strategische Element ist nicht betroffen.

 

Syke setzt auf... vielfältige und angepasste Mobilität für alle	+	o	-
In Syke gehen wir zu Fuß und nutzen verschiedene Verkehrsmittel. Je nachdem, ob wir uns für das Fahrrad, die öffentlichen Verkehrsmittel oder das Auto entscheiden, beeinflussen wir den Verkehr und die Umweltbelastung in unserer Stadt.			X
Eine starke Zunahme von Wohnungen würde eine Zunahme der Verkehrsteilnehmenden haben. Es ist davon auszugehen, dass insbesondere der motorisierte Individualverkehr zunimmt und damit auch der ruhende Verkehr mehr Raum einnehmen wird. Dies könnte zu einer Belastung der Straßen führen und Parkdruck erzeugen.

 

Syke setzt auf... verantwortungsvolle Flächennutzung	+	o	-
Im Stadtgebiet gibt es entlang der Siedlungsachse Barrien, Syke, Heiligenfelde das lebendige städtische Wohnen mit der Nähe zu Infrastruktur, Geschäften und kulturellem Leben sowie einem gesunden Gewerbe. In den umliegenden Ortschaften und Ortsteilen ist die Atmosphäre oft ruhiger und das dörfliche Leben steht im Mittelpunkt. Sowohl hier als auch entlang der Siedlungsachse ist ein bewusster Umgang mit unseren Ressourcen von Bedeutung.		X
Der „Bau-Turbo“ bietet die Möglichkeit, die Innenentwicklung, insbesondere die Nachverdichtung, aber auch den Flächenverbrauch im Außenbereich weiter voranzutreiben.

 

Syke setzt auf... aktives Miteinander	+	o	-
Wir leben in einer vielfältigen Gesellschaft, in der Menschen unterschiedlicher Herkunft, Kultur, Religion, Geschlecht, Alter, Fähigkeiten und Interessen zusammenkommen. Ein aktives Miteinander bedeutet auf- einander Acht zu geben, sich einzubringen, Inklusion, Chancengleichheit, Respekt und Bürgerbeteiligung.
Das strategische Element ist nicht betroffen.

 

Syke setzt auf... engagierten Klimaschutz	+	o	-
Klimaschutz reicht von der Reduzierung des Abfalls über Energieeinsparung bis hin zum Überflutungsmanagement. Dabei stehen Maßnahmen im Fokus, die sowohl den Klimaschutz als auch die Anpassung an die Folgen des Klimawandels fördern.			X
Zusätzliche Bautätigkeiten führen zu einer Erhöhung der CO2-Emissionen.

 

Syke setzt auf... Schutz der Natur	+	o	-
Der Schutz der Natur ist entscheidend, um die biologische Vielfalt zu bewahren. Durch den Schutz von Lebensräumen schaffen wir sichere Rückzugsorte für bedrohte Arten. Ein Netzwerk von Schutzgebieten ermöglicht es Tieren und Pflanzen, sich zu verbreiten und genetische Vielfalt zu erhalten.		X
Bei der Realisierung von Neubauvorhaben kann es sein, dass ein Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt. Dies muss dann im konkreten Fall beurteilt werden.

 

Durchführungszeitraum:

Die Anwendung der Zustimmungsgrundlage erfolgt nach Beschlussfassung.